뉴타운‧재개발 개선 평가 및

대안 만들기 토론회

뉴타운‧재개발 정책, 변하긴 변했나?

(공공관리자제도의 허와 실)

◯ 사회 : 김종민(민주노동당 서울시당 뉴타운․재개발 대책위원장)

◯ 발제 : 이주원((사)나눔과 미래 지역사업국장)

◯ 토론 : 강성윤(전국 뉴타운․재개발 비대위 연합 공동대표)

김장수(서울시 주택국 공공관리정책팀장)

송재영(민주노동당 민생본부장)

2009. 9. 22(화) 14:00 |

서울시의회 별관 2층 대회의실

주최 : 전국 뉴타운‧재개발 비상대책위원회 연합

주관 : 민주노동당 뉴타운 TF(민생본부, 정책위, 서울시당 뉴타운특위)

용산참사 후, 재개발(뉴타운) 사업의 변화와 실상

-서울시 공공관리자제도의 의의와 한계-

사)나눔과미래 지역사업국장 이주원

1. 용산참사로 드러난 재개발(뉴타운) 사업의 문제점

용산참사는 한국 재개발(뉴타운) 사업의 갈등과 문제점을 모두 드러낸 사건이었다. 상식을 넘어선 개발이익의 발생, 도시 서민들에 대한 주거와 생존권에 대한 대책 마련의 외면, 이로 인한 주택·상가세입자들의 격려한 저항 등 지난 30여년간 보아온 문제점들이 다시 드러났다.

용산참사는 재개발(뉴타운) 지역의 이해관계자들은 물론 여러 정치세력에게도 충격이었다. 참사가 발생하고 비난의 여론이 정부의 성급하고 무책임한 경찰특공대 투입으로 쏠리자 정부는 긴급하게 국무회의를 열어 부랴부랴 용산철거민 참사 후속대책으로 용산5법을 내놓았다. 용산5법의 주요 내용은, ① 조합원에게 분양 뒤 남은 상가에 대해 세입자들에게 우선분양권 부여와 휴업보상비를 3개월에서 4개월치로 상향 ② 재개발과정에서의 분쟁을 조정하기 위한 분쟁조정위원회의 설치 ③ 순환개발방식 추진 ④ 조합운영의 투명성 강화 ⑤ 세입자보상에 대한 건물주의 책임 강화 등이다.

재개발조합, 토지등소유자(조합원), 주택 및 상가세입자, 정비업체 관계자, 건설사, 지자체 등

2009년 2월 10일

‘용산 화재사고 후속 제도개선 방안’ (09.2.10 국무회의 결과)

용산5법	제도 개선안	문제점
-조합원에게 분양 뒤 남은 상가에 대해 세입자들에게 우선분양권 부여 -휴업보상비를 3개월에서 4개월치로 상향	-조합원에게 분양하고 남은 상가에 대해 상가세입자에게 우선 분양(서울시 도시 및 주거환경정비조례 개정, 7월30일 공포) -휴업보상비 3개월→4개월(법 시행령 개정-준비 중-)	-영세상인들이 높은 분양가격을 감당하기 어려움 -폐업보상(2년치)에 준하는 영업손실보상을 요구하는 상가세입자의 요구를 반영하지 못함
-재개발과정에서의 분쟁을 조정하기 위한 분쟁조정위원회의 설치	-조정신청시 60일(30일 연장가능) 내 조정안 마련, 당사자는 15일 내 수락여부 통보(법 개정)	-강제조정권한이 없어 조정능력이 의심되는 분쟁조정위원회가 될 가능성 높음
-순환개발방식 추진	-사업시행자가 소유자 또는 세입자의 이주대책 수립의무화(법 개정) -주택공사 등은 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급해야 함(법 개정)	-공공개발이 아닌 민간주도방식으로 진행시 사업시행자(재개발조합)로 하여금 순환개발방식의 강제하기 어려움 -서울, 수도권의 경우 공공임대주택의 재고 부족으로 현실적 적용 어려움
-조합운영의 투명성 강화	-관리처분계획수립 및 변경 총회시 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결(법 개정) -조합원 직접 출석 비율의 법제화 : 총회시 조합원의 100분의 10 이상 직접 출석(법 개정) -토지등소유자 또는 세입자에게 자료 공개(법 개정)	-주민총회 개최시 조합원의 직접 출석 30%이상 요구 미반영 -관리처분계획수립 및 변경 총회시 조합원의 직접 출석 50%이상 요구 미반영 -조합임원 해임청구권 등 조합운영의 투명성 장치 부재
-세입자보상에 대한 건물주의 책임 강화	-조합원의 종전 토지 도는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물이 가격으로 산정함	-조합원(토지등소유자)에게 세입자의 보상금을 부담시킴으로써 국가의 책임 회피 -손실보상을 피하려는 조합원들에 의해 감정평가 전 세입자들에 대한 임대차계약 해지 사태 발생 예상됨

<표 1> 용산5법의 주요내용과 제도개선안

-주 : 위의 법은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 말한다.

그러나 현 재개발(뉴타운) 사업에 반대하거나 비판하는 주민들은 좀 더 근본적인 대책을 요구했다. 주택 및 상가세입자들의 요구는 몇 푼 안 되는 현금보상이 아니라 안정적인 주거와 영업대책을 마련해달라는 것이었고, 많은 수의 조합원(토지등소유자)들의 요구는 재입주가 어려운 재개발(뉴타운)이 아닌 주민들의 재정착율을 높이는 사업을 하자는 것이다. 그런 이유들로 용삼참사 후 정부가 내놓은 용산 5법이 왜 실효성을 거두기 쉽지 않을 것이다. 언 발에 오줌 누는 대책이기 때문이다.

2. 용삼참사 이후 도시 및 주거환경정비법 개정의 주요내용

용산참사 후, 정부는 부랴부랴 용산5법을 제시했고 제도화 하겠다고 하였다. 이에 따라 용산참사 뒤 여러 차례 개정이 이루어졌고 진일보한 측면도 있지만 규제완화 등 오히려 개발의 부채질하는 조항이 더욱 많이 개정되었다. 그럼 <표 2>를 보면서 구체적으로 재개발(뉴타운) 사업의 기본법인 ‘도시 및 주거환경정비법’의 어떤 조항이 개정되었는지 알아보도록 하자.

<표 2> 용산참사 이후 개정된 도시정비법 주요내용

2009. 4. 22 개정 및 2009. 5. 27 개정

조문	개정	비고
제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)	-정비계획수립시 주민에게 서면통보, 주민설명회, 30일간 주민공람	-(신설)서면통보, 주민설명회 -주민공람 14일►30일 연장
제4조의2(주택의 규모 및 건설비율)	-정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 범위 안에서 국토해양부장관은 지역별 특성을 고려하여 지역별로 구분하여 고시	-국토해양부장관 고시로 공급 주택의 비율, 면적 등 가능하게 함
제24조(총회개최 및 의결사항)	-관리처분계획수립 및 변경 총회시 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결 -조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석	-정관이 정하는 의결 비율을 조합원 과반수 의결로 상향 -조합원의 직접 출석 비율을 법제화
제26조(주민대표회의)	-시행규정에 세입자 관련사항 명기
제30조(사업시행계획서의 작성)	-도시환경정비사업의 세입자 주거대책 및 이주대책, 임대대책 예외 조항 삭제	-일부 개선됨
제30조의2	-삭제(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등)	-개발이익환수 차원의 임대주택 공급 후퇴
제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)	-인수된 재건축소형주택은 시·도조례로 정하는 바에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용	-서울시의 경우 장기전세주택으로 활용
제35조(순환정비방식의 정비사업)	-사업시행자의 소유자 또는 세입자의 이주대책 수립 의무화	-서울, 수도권의 경우 공공임대주택의 재고의 부족으로 현실적 적용이 어려움
	-사업시행자는 주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급 요청할 수 있음
	-순환용주택에 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있음
제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용)	-정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정함	-주거이전비(국토부의 시행령 입법예고) : 구역지정공람공고일 3월전으로 법제화 -세입자 보상 기준일 후퇴
제40조의2(용적률에 관한 특례)	-사업시행자가 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시, 도 조례로 용적률을 완화	-세입자 보상을 위해 인센티브 제시 -정부의 직접 책임 회피
제48조(관리처분계획의 인가 등)	-총회의 개최일로부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지 3. 분양대상별 분양예정인 대지 도는 건축물의 추산액 4. 분양대상자별 종전의 토지 도는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (신설)7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액	-일부 개선 -세입자에게 손실보상 관련 정보 제공
	-종전 및 종후, 세입자 손실보상 감정평가업체는 구청이 선정·계약 -조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 도는 건축물의 가격으로 산정할 수 있음	-건물주에게 세입자 보상금 부담시킴 -손실보상을 피하려는 조합원들에 의해 감정평가 전 세입자들에 대한 임대차계약 해지 사태 발생 예상
제49조(관리처분계획의 공람 및 인가)	-관리처분인가 후 소유자 및 세입자는 사용 수익 권한이 상실되지만, 손실보상이 완료(공탁 포함)되지 않은 경우는 예외로 함	-일부 개선
제50조(주택의 공급 등)	-(신설) 세입자 또는 분양자격미달 소유자가 요청할 경우 임대주택의 일부를 토지임대부 분양주택으로 공급
제77조의2(도시분쟁조정위원회의 구성)	-(신설) 조정신청시 60일(30일 연장가능)내 조정안 마련, 당사자는 15일내 수락여부 통보	-조정능력이 의심되는 분쟁조정위원회가 될 가능성 농후
제77조의3(분쟁조정위원회 조정)	-(신설) 조정신청시 60일(30일 연장가능)내 조정안 마련, 당사자는 수락여부 통보
제79조(정비구역안에서의 건축물의 유지·관리)	-(신설) 매매 및 임대차계약시 사업추진단계, 퇴거(철거)예정시기, 법 제5조(행위제한), 제19조(조합원의 자격), 제44조제5항(관리처분인가시 임대차기간 중단), 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)을 계약서에 기재 후 고지해야 함	-임대차예약시 세입자에게 개발관련 정보 제공
제81조(관련자료의 공개와 보존 등)	-토지등소유자 또는 세입자에게 자료 공개	-일부 개선

<표 2>만 보면 용삼참사 이후 재개발(뉴타운) 사업에 있어 문제점을 개선하기 위한 제도적 변화는 그리 커 보이지 않는다.

3. 재개발(뉴타운) 사업 개선요구, 정부는 얼마나 반영했나?

용산참사 전부터 주거시민단체들은 현행 도시정비사업의 문제를 해결하기 위해 ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정을 수차례 요구했다. 그러나 주거시민단체들의 요구는 수차례 개정 과정 속에서도 많이 반영되지 않았다. <표 3>는 주거시민단체 및 영세가옥주 및 세입자조직이 재개발(뉴타운) 사업의 전환을 요구하면 주장했던 내용과 제도 개선 비교표이다.

<표 3> 재개발(뉴타운) 사업 개선 요구(안) 대비 정부의 반영 여부

제도 개선 요구			정부 반영 여부
공공지원 주민참여 공영개발	1.공공지원(기반시설 확충) 공영개발	-기반시설 설치비용을 조합원인 원주민이 부담하는 민간개발에 비해 조합원들의 부담을 낮추는 공공지원 공영개발 요구	-미반영
	2.주민부담 최소화 공영개발	-국민주택규모의 소형주택에 대해 분양원가에 기초한 분양가격으로 공급 요구	-미반영
	3.주민재정착 공영개발	-원주민 재정착율을 높이도록 소형주택과 임대아파트 공급 확대 요구	-미반영
	4.주민참여 공영개발	-공영개발시행자와 분양가격, 소형주택 규모와 배분 협의 및 세입자의 경우 세입자대표기구를 통해 임대주택 입주자격, 임대보증금, 임대료 수준 협의 진행	-미반영
	5.개발이익 재투자 공영개발	-환수되는 개발이익을 당해 재개발(뉴타운) 사업현장의 기반시설 설치비용, 임대주택 건설비용 등으로 재투자	-미반영
	6.세입자 보호 공영개발	-세입자를 위한 임대주택 의무건설비율 상향 -세입자에 대한 전세 등 주택자금 저리 융자 -임대보증금과 임대료를 세입자의 소득수준에 따라 차등 지급	-미반영, 오히려 후퇴 -주거이전비 자격기준일 구역지정공람공고일 3월전으로 법제화 추진
	7.상인 이주대책 지원 공영개발	-재개발(뉴타운) 사업으로 이주하는 상가철거민들을 위한 대용 이주상가단지 조성(해당구역 내 임대상가 의무조성 포함) -영업손실보상의 실질화(권리금 문제 등 해결책 제시)	-부분반영 -조합원 분양 후 잔여분을 상가세입자에게 우선 분양
	8.주민선택 공영개발	-시장,군수가 일방적으로 추진하는 방식이 아니라 공영개발 선택시 용적율인세티브 제공, 정비기반시설 설치비용지원 등 주민들이 자발적으로 선택하도록 주민선택형 공영개발 요구	-부분반영 -법 제3조제1항7의2,8,9호
	9.광역적 공영개발	서울을 5대 광역권으로 분류하여 1~8의 요구를 포함하는 광역개발 실시	-미반영
민주적 민간개발	1.관리처분계획 주민동의 강화	-관리처분계획 수립 및 변경시 조합원 3분의 2의 특별결의와 인감도장을 날인한 동의서 제출	-미반영
	2.정보공개의 의무화	-10분의 1 이상의 조합원들이 요구시 조합의 회계장부, 서류 등 정보공개 의무화 -조합이 정부공개 거부시 관할 행정관청이 정보공개의무를 이행	-일부반영 -법 제81조제1항
	3.개별감정평가액 사전 통보	-종전 토지 및 건축물이나 분양예정 대지 및 건출물의 감정평감액과 이에 따른 조합원 부담금은 관리처분 총회 1개월 전에 조합원들에게 개별 통지	-반영 -법 제48조
	4.조합임원에 대한 해임청구권 등	-직무에 관한 부정행위나 법령, 정관 위반행위가 있는 조합임원에 대한 해임청구권 및 직무정지가처분신청 제도 도입 등	-일부반영 -법 제23조 제4항
광역재정비 방식의 개발	1.순차적 순환정비방식 도입	-대규모 이주수요에 의한 주변지역의 전세값, 집값의 폭등을 막기 위한 순환정비방식의 의무화 -재정비촉지지구(뉴타운지구)를 포함하는 광역재정비계획 수립	-일부반영 -법 제35조
강제퇴거 및 철거 예방		-관리처분계획 인가 후라도 손실보상이 완료되지 아니하면 사용수익권 제한에 대해 예외 규정 신설	-반영 -법 제48조 제6항
책임행정 요구	1.분쟁조정	-조합과 조합원, 조합과 세입자 등 사이의 분쟁 조정(예방 및 해결)	-일부반영 -법 제77조의2, 제77조의3
	2.정보공개 의무화	-조합의 회계장부와 서류에 관한 정보공개의무를 부과 -관련서류 시장,군수가 가지고 있지 않은 경우 조합에 회계장부와 서류를 제출 명령	-일부반영 -법 제81조 제1항

-주 : 서울시의 공공관리자제도는 공영개발방식이 아닌 공공개입 방식임.

이렇듯 용산참사라는 돌이킬 수 없는 희생이 있었지만 서울시가 제시한 공공관리자제도 이외엔 관련 사업의 제도개선을 크게 이루어 졌다고 할 수 없다.

4. 서울시 공공관리자제도의 의의와 문제점

1) 공공관리자제도의 배경과 의의

재개발(뉴타운) 사업을 둘러싼 갈등은 2008년 세입자들은 물론 지엽적으로 저항하던 재개발(뉴타운) 지역의 가옥주들이 <전국뉴타운재개발비대위연합>이란 단체를 만들 정도로 심각한 사회문제로 등장했다. 이에 서울시는 긴급하게 주거환경정책개선자문위원회(이하 자문위)를 구성하고 2009년 7월 공공관리자제도를 발표했다. 서울시가 자문위를 2008년 구성한 주요 이유는 재개발[뉴타운] 사업 과정에서 발생하는 다양한 문제(저렴․소형주택의 대규모 멸실, 전월세 가격의 상승, 낮은 원주민 재정착율-세입자 포함- 등)를 해법을 마련하기 위해서였다.

<표 4> 서울시 공공관리자제도의 배경

구분	주요 내용
적법하지 않은 사업 추진절차	-OS요원에 의한 동의서 징구(거짓, 과대 홍보) -추진위설립동의서의 거래(매도 및 매수) -추진위 단계에서 암묵적인 시공사 선정 등 -조합임원 비리 지속 발생(아현 3구역 등)
비민주적, 불투명한 조합운영	-사업 전 과정에서 이해관계자(조합원, 세입자 등)들에게 정보미공개 -주민참여 배제 : 서면동의(서면결의서 이용) 위주의 주민총회 -조합설립동의서 징구시 비용분담에 대한 미공지
관계자간 분쟁 증가	-조합설립무효 소송 등 관련 소송 증가 -전국뉴타운재개발비대위연합 구성 -뉴타운재개발세입자연대 구성
무책임한 공공의 관리	-민간주도 사업이라는 이유로 소극적 감독 -부적법한 개발세력에 대한 비호 -정비사업관리제도의 문제점 방치 -서울시의 책임지지 못할 정비구역지정 남발
낮은 원주민 정착율	-17% 쿼터제가 있지만 세입자의 다수가 임대주택 재입주 어려움 -고(高)분양가로 재입주가 어려운 조합원 증가(길음뉴타운 15% 정착) -공공시설 확보를 주민부담에 의존

자문위는 <표 3>에서 제시한 재개발(뉴타운) 사업의 문제를 해결하기 위해 <표 4>의 일명 ‘재개발(뉴타운) 문제 5해법’을 2009년 초에 내놓았다. 이는 7월초 서울시가 주거환경정책 개선안에 반영시켜 발표했다.

자문위와 서울시가 발표한 주거환경정책 개선안은 단순한 연구의 결과가 아니다. 공공관리자제도만 보더라도 재개발(뉴타운) 지역의 주민들이 지속적으로 외쳐온 공공의 관리기능 강화를 반영한 것이며, 공사비 등을 인하하여 분담금을 1억 절감하겠다는 방안도 주민들의 끊임없이 주장해온 것이다. 시공사가 조합과 결합하여 공사비의 폭리를 취한다는 것은 재개발(뉴타운) 지역에 거주하는 주민이라면 누구나 아는 비밀이다. 사실 현행 방식이라고 하더라도 공사계약서만 잘 쓰면 조합원들의 개별 분담을 현격하게 절감할 수 있다.

서울시 공공관리자제도는 서울시장의 결단이 분명 있어서 나온 성과지만 재개발(뉴타운) 지역의 주민들이 지난 시간동안 주장하고 저항하였기 때문에 도입될 수 있었다. 그러므로 공공관리자제도는 오세훈 서울시장의 치적이 아니라 재개발(뉴타운) 지역 주민들의 공동성과인 것이다.

<표 5> 재개발(뉴타운) 문제 5해법

서민주거불안 해소방안 추진	정비구역 관리시스템 구축	주거유형 다양화방안 추진	정비사업 공공역할 확대 추진	주거지 변화관리 대응 제도개편 추진
1. 저렴주택 공급확대방안 2. 주거부담능력 지원방안			1. 정비사업 시행방식 개선 2. 공공의 역할 및 지원 확대 3. 정비사업 추진자금 융자 확대 4. 정비사업 전문관리제도 개선	1. 정비구역지정요건 조정 2. 양호한 주거지 보전관리제도 확립 3. 주거지종합관리계획수립 4. 도시정비ㆍ개발 관련법제 통합개편

-자료 : 서울시

<표 6> 서울시 주거환경정책 개선안

구 분		현 행	개 선	효 과
사업관리		민간(조합)	공공관리 (구청장, SH공사, 주공 등)	공공관리자 도입으로 투명성 확보
정비 관련 업체 선정	정비업체	추진위 구성 이후 추진위가 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	정비구역 지정시 투명한 절차에 의거 구청장이 직접 선정	정비업체 난립과 동의서 매수․매도 등 부당한 업무처리 방지 및 가중되는 주민부담 감소
	설 계 자 (1)	추진위 구성 이후 추진위가 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	추진위 구성 이후 추진위가 공공관리자의 선정지침 및 제공된 분석자료를 바탕으로 선정	업체에 대한 분석자료 제공으로부패고리 차단 및 주민 선택의 폭 확대
	설 계 자 (2)	조합 설립 이후 조합에서 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	설계자(2) 선정 배제
	철거업체	조합설립 이후 조합에서 형식적절차를 거쳐 기 개입업체 선정	시공자가 철거업무를 수행토록하여 조합의 철거업체 선정 배제	시공자의 철거업무 수행으로 인권침해 요인 감소
	시 공 자	조합설립 이후 조합에서 구체적설계내역 없이 형식적 절차를 거쳐 기 개입업체 선정	사업시행 인가 후로 선정시기 조정, 구체적 설계내역 분석한 자료를 바탕으로 공공관리자의 선정지침에 의해 조합에서 선정	구체적인 설계내역과 분석자료 제공으로 부패고리 차단 및 주민의 선택의 폭 확대
사업기간		평균 8년	평균 6년	사업기간 단축에 따른 주민부담 감소
주민분담		조합 설립을 위한 동의서 징구시 사업비 및 분담내역 제시 불가 ※ 관리처분단계에서 분담내역 인지	프로그램 개발로 사업비 추산액 및 분담금 내역 산정하여 조합설립 통의서 징구시부터 제시	사업초기부터 분담금 내역 인지로 주민 불신 해소 및 사업선택권 보호
정보공개		7개 법규항목에 대해 목록과 개략적인 사항만 공개	15개 항목(8개항목 추가)에 대해 세부적인 상세내역 공개	상세한 정보제공으로 주민의 알권리 강화 및 주요결정에 대한 합리적 판단
표 준 서 (메뉴얼)		없음	정비사업의 단계별 ․ 관련자별 점검사항 등에 대한 표준서 개발	표준서에 의한 정비사업 전반에 대한 점검으로 투명한 사업추진 가능

-자료 : 서울시

현 시점에서 가장 논란이 되는 것이 바로 공공관리자제도이다. 서울시 공공관리자제도에 대해 주거시민단체와 재개발(뉴타운) 지역 주민들은 좀 더 보완을 요구하고 있고, 반대로 재개발조합과 건설사들은 ‘공영개발’이라는 말도 안 되는 주장을 하면서 실제 가능하지 않다고 폐지를 요구하고 있다.

서울시 공공관리자제도는 재개발조합 등의 개발세력이 주장하는 ‘공공개발’이 아니다. 서울시가 배포한 자료에도 나와있듯이 도시정비사업의 추진과정에 공공이 개입하여 정비사업을 관리하겠다는 것이다. 즉 재개발(뉴타운) 사업의 ‘과정관리’를 공공이 하겠다는 것이다. 서울시는 과정관리를 통해 불필요한 경비를 절감하여 분양가를 1억정도 인하가 가능하다고 했다. 비록 재개발(뉴타운) 사업의 기득권세력인 민간조합과 건설사 등은 공공관리자제도는 ‘주민기만’이라고 주장하지만 현행 방식보다는 진일보한 방향임을 부정할 수는 없다.

-자료 : 서울시

-기타용역비 : 정비업체, 감정평가, 회계감사, 친환경인증용역, 교통영향평가, 공공관리비 등

-기타경비 : 법인세, 교통시설분담금, 학교시설분담금, 분양보증수수료 등

-공사비 : 낙찰율 80%, 설계변경율 5%, 물가연동율 3% 적용

-대여금 : 이자율 7.5% → 4.3%, 사업기간 8년 → 6년

-예비비 : 현행(공사비의 6%, 향후 조경 및 인테리어 등 특화공사비 충당) → 개선(공사비의 2%, 시공자에 대한 지출분 감소)

-자료 : 서울시

-기타용역비 : 정비업체, 감정평가, 회계감사, 친환경인증용역, 교통영향평가, 공공관리비 등

-기타경비 : 법인세, 교통시설분담금, 학교시설분담금, 분양보증수수료 등

-공사비 : 낙찰율 80%, 설계변경율 5%, 물가연동율 3% 적용

-대여금 : 이자율 7.5% → 4.3%, 사업기간 8년 → 6년

-예비비 : 현행(공사비의 6%, 향후 조경 및 인테리어 등 특화공사비 충당) → 개선(공사비의 2%, 시공자에 대한 지출분 감소)

2) 공공관리자 제도의 문제점과 보완

서울시가 제시가 공공관리자 제도가 시행된다면 부패 고리를 어느 정도 끊어 낼 수 있을 것 같고, 끊어내야만 한다. 그러나 공공에 대한 재개발[뉴타운] 지역 주민들의 불신이 많아 공공의 체질개선이 필요하다. 공공이 주민들에게 신뢰를 주지 못하고 부정행위라도 하게 되면 공공관리자제도는 좌초하기 쉬울 것이다.

<표 7> 공공관리자제도의 문제점과 보완 사항

구분	문제점	보완
재원의 마련과 지원 기준	-현재 서울시는 도시정비기금이 1조원 가량 조성(그나마 서울을 제외한 타 시․도는 도시정비기금의 적립이 거의 없음) -그러나 수백 곳의 정비구역을 지원하기엔 역부족 -도시정비기금은 도시정비사업으로 건설되는 임대주택 매입비용 등으로도 활용됨으로 현 1조원은 매우 부족한 현실임 -또한 구체적인 지원 기준이 마련되어 있지 않음(연간 얼마를 조성하여 몇 곳의 사업장에 어떤 기준으로 얼마씩 지원한다는 등)	-시급히 도시정비기금의 확충방안 마련해야 함 -연간 1조원씩 20십년간 20조를 재개발(뉴타운) 사업에 투입해야 함
도시정비법 개정 여부	-국토해양부와 협의 부족➞공공관리자제도 발표 당시 국토해양부는 난색 표명 -개발세력(조합, 건설사 등)의 상당한 저항이 예상됨	-도시정비법 개정에 노력 필요
공공의 자질 여부	-공공관리자제도에 대해 공공(지자체 공무원)의 자질이 의심됨➞도시정비사업의 전반적인 이해와 깊이가 있는 공무원이 많지 않음 -지자체 공무원도 정비사업 부패의 사각동맹의 일원이었음➞이에 공공에 대한 주민의 불신이 상당함	-공공관리자제도의 원활한 시행을 위해 지자체 공무원들을 대상으로 도시정비사업에 전반에 대한 심도깊은 교육 실시 -공공의 타락을 예방하기 위해 견제 및 감시 체계 구축(주민참여 및 감시)
책임소재 여부	-현 공공관리자제도는 공공과 추진위 및 조합 간에 책임 소재 여부가 불분명함 -정비사업 좌절시 최종 책임 소재를 누구에게 물어야 할지 애매함	-공공과 민간조합(추진위) 간의 책임 소재 여부를 분명히 명시해야 함
세입자 재정착 대책 여부	-현 공공관리자제도는 가옥주의 부담을 절감하는데 중점을 둠 -그에 비해 세입자의 재정착 여부에 대해서는 아무런 대책을 내놓지 못하고 있음	-공공관리자제도 시행 과정에서 세입자 재정착을 높일 수 있는 다양한 방안 모색➞적극적 보상시 용적율 인센티브 제공, 임대주택에 한해 적용 용적율 상향 등

5. 제2의 용산참사 예방을 하려면

1) 분쟁조정위원회

정부의 분쟁조정위원회 설치안은 개발지역 대부분인 주민들(가옥주와 세입자 포함)의 참여가 배제된 상태에서 개발추진세력인 조합과 시공사, 정비업체 등에 의해 일방적으로 주도되는 개발사업의 전개과정을 감안하면 긍정적일 수 있다.

그러나 임대주택분쟁조정위원회 등의 예를 보더라도 ‘분쟁조정위원회 설치’가 분쟁을 조정할 수 없음을 보여준다. 따라서 분쟁조정위원회가 실효성을 확보할 수 있는 권한을 부여해야만 제 기능을 할 수 있을 것이다.

오히려 개발지역에서의 개발세력과 참여가 배제된 주민들간의 힘의 불균형을 감안한다면 공공이 시민단체와 거버넌스를 구축해서 관련 전문가(변호사, 시민단체 활동가 등)로 구성된 도시정비사업지원전문가단을 구성하여 재개발(뉴타운) 사업지구별로 파견하고, 파견된 전문가들은 세입자나 비동의 조합원의 이익을 대변하는 개념의 ‘공익적 옹호자’로서 역할을 할 필요가 있다.

용산철거민 참사를 계기로 본 도시재개발 사업의 문제점과 대안, (09.2.4) 변창흠 발제문

2) 재개발 사업의 투명성 강화

서울시가 올 7월에 내놓은 주거환경개선정책의 핵심인 공공관리자제도는 서울시의 발표대로 건설사-정비업체-재개발조합의 부패 고리를 어느 정도 끊어 낼 수 있다고 보인다. 그러나 재개발(뉴타운) 사업 추진시 부패의 사각동맹(건설사-정비업체-재개발조합-공무원)의 한 축인 공공의 투명성이 확보되지 않으면 본래 취지를 살리지 못하게 될 것이다. 공공이 부패하지 않고 재개발 추진위원회와 조합 운영에 개입하여 정비사업을 원활하고 투명하게 관리 및 감독한다면, 앞서 언급된 갈등과 분쟁이 상당수 줄어들 것이다.

3) 순차적 개발 및 순환재개발

예산되는 전세대란을 미련에 예방하려면 우선적으로 재개발(뉴타운) 사업의 속도조절이 최우선적이다. 재개발(뉴타운) 사업으로 인해 소형, 저렴주택이 다량으로 멸실되어 전세대란이 발생한다면 세입자들은 물론 가옥주들까지 이주할 주거를 마련하기가 어려워진다.

재개발(뉴타운)발 전세대란은 올해 갑자기 등장한 것은 아니다. 전세대란은 2007년부터 주기적으로 과속개발의 후유증처럼 반복적으로 되풀이 되고 있다. 재개발, 재건축 등 정비사업으로 멸실되는 주택이 올해 3만여 가구, 내년에도 4만여 가구가 넘어 재개발, 재건축으로 인한 엄청난 주택멸실과 그에 따른 전세이주수요의 급증이 전세대란의 직접적인 원인이 되고 있다. 서울시도 주기적으로 발생하는 전세대란을 예상했으며, 스스로도 문제가 있다고 자인하기도 했다.

서울시가 예견되는 전세대란을 미연에 예방하려면 근본적으로 전세대란을 발생시키는 과속개발정책을 수정해야 한다. 즉, 동시다발적 이주수요를 야기하여 주변 전세값, 소형주택가격의 상승을 불러오는 과속개발방식을 수정하여 이주수요를 재개발사업 내에서 해결할 수 있는 순환재개발이나 순차적 개발방식으로 개발속도를 조절해야 한다. 전세대란을 최소화할 수 있는 대안은 개발의 속도조절과 충분한 공공주택의 보급이 정책패키지로 묶여야 가능하기 때문이다. 그러나 재개발, 재건축 등 정비사업 추진과정에서 사업시행인가와 관리처분인가 등은 개별 구청장의 권한이기 때문에 서울시가 25개 자치단체와 충분한 협력을 구축하지 못한다면 서울시의 의지와 무관하게 재개발사업은 일사천리로 추진되어 전세대란이 현실화될 수도 있다.

4) 원주민 재정착율 상향

영세한 가옥주와 세입자가 대부분인 원거주민들의 재정착율을 높이기 위해서는 주민들의 소득능력과 주거수요에 맞추어 소형저가주택, 공공임대주택을 확대공급하고 세입자에 대한 전세자금 저리융자 등 실질적인 이주대책 지원을 강화해야 한다.

재개발(뉴타운) 지역은 서민들의 밀집지역으로 많은 소형아파트, 임대아파트의 수요가 많아 소형저가주택 및 임대주택을 현행 기준보다 더 많이 공급해야 한다. 그러나 뉴타운사업의 모법인 도시재정비촉진에관한특별법(이하 ‘도촉법’)은 오히려, 중대형아파트를 40%까지 건설하도록 하여 중․소형아파트 의무건설비율을 완화해 주고 있다. 40~60평의 중대형 주택은 보통 11평, 13평인 임대아파트 4세대를 차지하고, 보통 18평, 20평, 25평인 소형주택 3세대를 차지하기 때문에 중대형 주택을 40%로 확대한다는 것은 임대주택과 소형주택의 대규모 축소를 의미하여 장위뉴타운의 경우처럼 오히려, 세대수가 개발 전 보다 절대량에서도 줄어들게 되는 것이다. 따라서 서울시는 국토해양부 등 정부를 설득하여 주택재개발사업의 경우처럼 뉴타운사업의 경우에도 소형주택 의무건설비율을 80%로 높이고 중대형 주택의 건설비율을 20% 이하로 낮추도록 노력해야 한다.

일반 주택재개발사업의 경우 전용면적 25.7평 이하를 80% 공급하고, 임대주택을 17%이상 공급해야 함. 그러나 뉴타운 사업으로 인해 주택재개발 사업을 추진하는 경우에는 전용면적 25.7평 이하를 60%만 공급하면 된다.

신도시개발의 경우 택지개발촉진법 시행지침 임대주택은 국민임대 30% 포함 40%로 하여 중대형 : 중소형 : 임대주택의 비율을 3:3:4로 하고 있다.

또한 현행 17%만 지어지고 있는 재개발 공공임대주택의 의무건설 비율을 30%정도로 상향시키는 노력과 더불어 서울시 차원에서 택지를 조성하여 공공임대주택을 확대 공급하여 재개발(뉴타운) 지역 세입자들의 주거안정을 적극 도모해야한다. 또한 공급이 절대 부족한 임대주택만으로는 세입자들의 주거대책을 마련할 수 없기 때문에 철거세입자에게 도정법 제36조(임시수용시설의 설치 등)에 명시된 ‘주택자금의 융자알선’을 서울시 차원에서 지원해야한다. 따라서 도시계획세 등을 활용한 ‘정비사업 지역 주거안정기금’을 조성하여 철거세입자 등에게 주택안정자금을 저리로 융자해주어야 한다.

그러나 서울시는 재개발, 재건축 과정에서 소형저가주택 및 임대주택 건설의무비율을 확대하여 개발과정에서 공급되는 주택에서 소형주택과 임대주택을 더 확보하는 방안을 도외시하고 기숙사형, 원룸형 주택 18만가구를 10년동안 역세권, 대학가, 학원가 등에 공급하는 방안 등을 대안으로 제시하고 있다. 서울시는 소형주택의 경우에도 재개발, 재건축으로 공급되는 아파트형 주택은 그 공급가격이 비싸기 때문에 일정 소득 이상의 소득계층이 아니면  감당하기 어렵다는 전제아래 재개발, 재건축으로 공급되는 20평형대 아파트보다 면적이 작고 가격이 저렴한 별도의 소형저가주택을 공급하는 정책을 대안으로 추진하려는 것이다. 이러한 소규모 핵가족을 대상으로 한 원룸형, 기숙사형주택을 공급하는 정책도 필요하지만 3인 가구 이상의 경우 전혀 해결책이 될 수 없다. 오히려 뉴타운 내 존치구역을 확대하여 존치구역 내 상대적으로 양호한 다세대주택을 정부가 대량 매입 후 리모델링하여 도심형 임대주택으로 활용하는 것이 저렴한 재정으로 단기간 내 해결이 가능한 정책이 될 수 있다.

현재 재개발, 재건축(특히 강남 재건축지역) 사업지구로 지정되면 집값이 오르기 때문에 이러한 집값상승분이 그대로 사업비용에 전가되다 보니 분양가와 임대료가 높게 책정되어 대부부이 저소득층인 원주민들이 그러한 분양가와 임대료를 감당하지 못하여 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주하거나 임대아파트 입주를 포기하고 있다. 원주민들이 분양받을 소형·임대아파트가 부족하고 분양가, 임대료가 높은 것이 원주민 재정착율이 20%도 안 되게 하는 원인이다. 따라서 서울시는 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 해야 하며, 원주민의 재정착을 높이기 위해 개발과정에서의 부동산거품 가격인상분을 그대로 분양가격과 임대보증금, 임대료에 반영하는 현행 가격결정 방식을 분양원가에 기초한 분양가격 결정 방식으로 전환해야 한다.

재개발임대아파트의 임대보증금이 1,000만원에서 1,500만원 사이이고 월 임대료가 10만원에서 15만원 수준인데, 2007년 이후에 건설되는 재개발 임대주택의 임대보증금은 대부분 4,000만원에서 5,000만원을 넘고 있고 월임대료도 20만원에서 30만원을 넘고 있어 재개발.뉴타운 사업전 세입자들의 소득능력으로는 임대아파트 입주가 불가능한 상황이다.

5) 광역단위별 대체이주상가 건설

용산참사의 원인은 재개발(뉴타운) 사업으로 생존권을 상실하는 상가세입자에 대한 대책의 부재로부터 발생했다. 현행 재개발(뉴타운) 지역 상가세입자의 경우 통상 3개월분의 휴업손실보상금의 지급 외 다른 대책은 전무하다. 용산참사에서도 알 수 있듯이 상가세입자들은 막대한 권리금을 내고 입점하였기 때문에 3개월분의 휴업손실보상을 4개월분으로 증액한다하더라도 갈등의 여지는 여전히 남아 있을 수밖에 없다. 여기에 재개발(뉴타운) 사업으로 인하여 서울시 도처가 파헤쳐지기 때문에 마땅하게 이주할만한 상가를 찾기도 어려워져서 이중삼중의 고통을 겪고 있다. 즉, 상가세입자들의 생존권이 근본적으로 위협받게 된 것이다. 이런 현실에서 적극적인 상가세입자 대책의 수립이 마련되지 않는다면 용산참사에 준하는 갈등과 저항은 예측될 수밖에 없다.

이렇듯 재개발(뉴타운) 사업 추진시 상가세입자들에 대한 대책의 부재는 제2의 용산참사를 다시 발생시킬 수도 있다. 제2의 용산참사를 미연에 예방하려면 상가세입자에 대한 수용대책을 적극적으로 수립해야 한다. 이에 서울시는 서울을 5대 광역단위로 나눈 뒤 각 광역 단위마다 재개발(뉴타운) 사업으로 이주해야하는 상가세입자들을 위한 집합상가를 건설해 수용해야 한다. 이는 현 이명박 대통령이 서울시장 재임시 청계천 사업을 위해 청계천 상인들을 수용하려고 건설한 가든파이브의 사례를 벤치마킹하면 된다. 물론 사업성 위주로 건설한 가든파이브는 많은 수의 청계천 상인들로 하여금 이주를 포기하게 만들고 있다. 이에 서울시는 가든파이브의 실패사례를 반면교사하여 실질적으로 이주가 가능한 광역 단위별 대체상가를 건설, 공급해야 한다.

5) 공공성 강화

서울시는 공공관리자제도의 확대 시행하고 정비사업을 주민지원형 공영개발과 민간개발사업으로 이원화하여, 주민참여형 공영개발의 경우 용적률 상향․도로-공원-학교-문화시설 등 도시기반시설 설치비용 공적지원 등의 인센티브 부여를 통하여 원주민들이 주민지원형 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도시계획에 맞추어 도시기반시설을 확충하는 등 재개발(뉴타운) 사업의 공공성을 강화해야 한다.

서울시가 올 7월에 내놓은 주거환경개선정책의 핵심인 공공관리자제도는 서울시의 발표대로 건설사-정비업체-재개발조합의 부패 고리를 어느 정도 끊어 낼 수 있다고 보인다. 그러나 재개발(뉴타운) 사업 추진시 부패의 사각동맹(건설사-정비업체-재개발조합-공무원)의 한 축인 공공의 투명성이 확보되지 않으면 본래 취지를 살리지 못하게 될 것이다. 공공이 부패하지 않고 재개발, 재건축 추진위원회와 조합 운영에 개입하여 정비사업을 원활하고 투명하게 관리 및 감독한다면, 앞서 언급된 갈등과 분쟁이 상당수 줄어들 것이다.

하지만 공공관리자 제도의 시행에 앞서 서울시는 여러 지점을 점검해야 한다. 예를 들어 주민들을 위한 개발은 안중에 없고 개발과정에서 자신들의 몫만 챙기기 위해 분양가를 높이고 주민들의 분담금을 높이려는 세력을 배제시키기 위해 주민들을 어떻게 설득할 것인지, 각 구청의 공무원들이 현장에 나가 주민들과 적극적 소통을 하려는 적극적 책임행정을 할 자세와 태도, 의지 등이 준비되어 있는지 등 많은 점이 점검되어야 한다. 또한 일부 재개발, 재건축 지역만 공공관리자 제도를 시행하여 오세훈 서울시장의 전형적인 생색내기식 사업으로 전락하는 것을 예방하기 위해 공공관리자 제도의 확대 시행을 위한 재정과 인력 등을 준비를 해야 한다.

공공관리자 제도가 정비사업의 일부 왜곡된 시행을 수정, 보완한다고 하더라도 재개발(뉴타운) 사업의 추진으로 발생하는 문제를 전부 해결할 수 없다. 재개발(뉴타운) 사업의 부작용을 최대한 줄이려면 정비사업의 기본구조를 바꿔야 한다. 서울시는 기존의 정비사업 방식을 주민지원형 공영개발과 민간개발사업으로 이원화하여, 주민지원형 공영개발의 경우 용적률 상향․도로-공원-학교-문화시설 등 도시기반시설 설치비용 공적지원 등의 인센티브 부여를 통하여 원주민들이 주민지원형 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도시계획에 맞추어 도시기반시설을 확충하는 등 재개발(뉴타운) 사업의 공공성을 강화해야 한다.

공공관리자제도에 관한

전국 뉴타운‧재개발 비상대책위 연합의 입장

● 전국 뉴타운‧재개발 비상대책위원회 연합

* 잘못 진행되는 재개발을 시정하고자, 한 곳, 한 지구가 아무리 탄원하고, 시위하고, 법에 호소해도 시정되지 않자, 순수 가옥주들이 모인 각 지역 주민대책위원회, 재개발 바로세우기 모임, 비상대책위원회 대표들이 모여 만든 모임

* 강남 같은 강북 건설! 뉴타운 재개발은 사기다!

* 잘못된 법과 제도를 바꿔라

* 뉴타운‧ 재개발 당장 중단하고, 재검토해서 진행하라!

● 공공관리자제도 (뉴타운 발표시와 현실과의 차이)

1. 오세훈 서울시장 : 2008년 4월 21일 ‘뉴타운 관련 시민 고객에게 드리는 글’에서

“주거환경개선정책자문단을 구성해서 1,2,3차 뉴타운 및 재개발·재건축에 대한 성과를 평가하고 보완사항을 검토하겠다”, “뉴타운 사업의 혜택은 전적으로 집 없는 서민과 실소유자에게 돌아가야 하고 현재와 같은 방식의 뉴타운 사업에 대한 깊은 성찰과 보완책이 필요하다”고 발표

2. 공공관리자제도의 요약

□ 시장·군수가 정비업체 선정

□ 정비계획 수립권자가 효율적인 사업추진을 위하여, 공공관리자는,

주택공사, 신탁회사 및 한국감정원으로 지정하여 지원 받을 수 있음

공공관리자는, 지자체장을 대행하여,

1. 정비업체의 선정에 관한 사항

2. 설계자 및 시공자 선정 지원(시장·군수가 선정 방법, 지원방식 등 결정)에 관한 사항

3. 당해 정비구역에 투입된 도시환경 정비기금의 운영에 관한 사항

4. 정비계획 수립 지원에 관한 사항

5. 그 밖에 지정권자가 지정하는 업무

6. 시장·군수는 공공관리자의 사업관리에 소요되는 비용을 지원할 수 있다.

□ 정비업체 난립 및 동의서 매수·매도 등 부당한 업무처리 방지 및 가중되는 주민 부담 감소

□ 시공사의 철거업무 수행으로 인권침해 요인 감소

□ 사업시행 인가후로 선정시기 조정, 구체적 설계내역 분석한 자료와 공공관리자의 선정지침으로, 조합이 선정

□ 사업 기간을 현재의 평균 8년에서 6년으로 단축, 주민부담 감소

□ 현행 7개 법규항목에 대해, 목록과 개략적인 사항만 공개하는 정보는, 15개 항목을 세부적으로 상세내역 공개

□ 정비사업의 단계별·관련자별 점검사항 등에 대한 표준서 개발

3. 분담금 1억 이상 낮아져 조합원 분양가 인하로 직결 전망(서울시 발표 의견)

□ 공공관리자제도 도입을 통해 소비자에게 돌아가는 혜택은 크게 세 가지

1) 공사비 절감,

2) 기간 단축-------(졸속계획, 주민설득 부족---선진국은 30년~40년 장기 계획)

3) 투명성 확보-----(말로만!_---법적 근거 빠짐)

4) 국가와 지자체의 투자,지원(!_---언급에서 제외됨)

□ 서울시가 제시한 비용 절약의 근거

1)비례율을 100% 유지하기 위해 계상된,

단지 내 조경, 마감, 인테리어 공사 등 특화공사비로 사실상 지출되던 예비비,

2)시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체해 줄게 되는 대여금이자,

3)구체적 내역 없이 책정되던 공사비

(일 예)

조합원 660인, 1,230세대 기준의 30평 아파트의 경우,

총 사업비의 20% 정도가 절감돼,

각 조합원의 분담금은 1억 이상 낮아지고 공사기간도 1~2년 줄어든다.

이는 재개발 재건축 대상지의 원주민인 조합원들의 분양가 인하로 직결될 것으로 전망

4. 서울시내 484개 재개발·재건축 구역 중 329개(68%) 전면 적용

□ 아울러 서울시내에 484개 재개발·재건축 구역 중

1)추진위가 구성됐거나 구성 중인 329개에 대해 전면 적용

2)나머지 구역은 주민이 도입 여부를 선택할 수 있도록 ( 484-329=155개 구역은 버림 받음)

3)주거 이전비 등 자금융자와 연계해 최대한 도입을 유도

---------지금 진행되고 있는 재개발 지구에 대한 대책이 명확하지 않은 상태!

---------시장이 언급한 내용과 다르고, 현장은 원성의 도가니!

5. 서울시가 현 정비사업이 잘못되고 있음을 자백한 것

(서울시 주거환경개선정책 자문위원단을 구성, 1년여 활동하여 발표한 내용 중,

서울시가 자인한 문제점들)

□ 40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정·비리가 만연

□ 주거환경 개선 사업의 과정에서,

원주민이나 세입자 등 서민층이 배제되었고,

비용 거품이 시민 부담으로 전가됐었음

□ 주민들이 철거 및 착공 직전 시점인, ‘관리처분 인가’단계에 와서야

주민분담 내역을 알게 돼

실질적 재산권 행사가 어려워

재개발 재건축 분쟁의 큰 원인으로 지적

□ 재개발 사업을 실질적으로 주도한 추진위와 조합은,

법규상 정보공개 가능 항목 중 일부 정보만 공개해,

주민의 알권리 침해가 심했으며,

정보의 비대칭성으로

개발사업의 주요 결정 또한 합리적으로 이루어지지 못해

주민 분쟁의 또 다른 원인으로 지적

□ 사실상 설계자 선정과 동시에 또는 미리 이루어지던 시공자 선정으로

창의성을 반영하기 어려웠음

□ 지금까지 과도한 이득을 취하던 기득권층이 있었음

□ 정비구역 지정단계 이전부터 정비업체가 난립,

주민동의서 매매가 이루어지는 등 도덕적 해이가 만연,

□ 공공의 잣대 없이 재개발 과정이 이루어지면서

추진위와 조합, 정비업체와 설계자, 시공자, 철거업체가 뒤엉켜 금품 거래 등

부정부패가 끊이지 않았음

□ 그 과정에서 가중된 경제적 거래들은

결국 주민분담 비용으로 전가돼

조합원과 세입자 갈등을 초래하기 일쑤였음.

용산사태와 같은 인권침해가 바로 그 대표적 예

□ 투명성이 결여되어 있었음

□ 정비업체의 난립과 동의서 매수·매도 등 부당한 업무처리에 의해 주민부담이 가중됨

□ 설계자에 관한 분석자료 결핍으로 부패 고리가 있었고 주민 선택 폭이 적었음

□ 철거업체의 인권침해 요인이 있었음

□ 시공에 관한 분석자료 결핍으로 부패 고리가 있었고 주민 선택 폭이 적었음

□ 사업초기에 분담금 내역 미공개로 주민 불신이 있었고 사업 선택권 무시

□ 정보공개는 7개 법규항목에 대해서, 목록과 개략적인 사항만 공개

□ 조합 설립을 위한 동의서 징구 시, 사업비 및 분담내역 제시 불가,

관리처분 단계에서 분담내역 인지

□ 사업기간이 평균 8년(6년)으로 길다(?)

□ 표준서(매뉴얼)이 없다(?)

6. 공공관리자제도의 문제점들

서울시가 공공관리자제도를 대대적으로 선전하는데!

그럼, 지금까지 관리권자들인, 중앙정부, 국토해양부장관, 서울시장, 각 구청장은

업무태만했다는 얘기.

진지한 반성과 성찰이 있어야, 정말 좋은 제도 탄생 : 자인하지 않은 문제

□ 진지한 반성과 성찰이 부족한데도, 이를 위한 진지한 토론회는 한 번도 없었다는 것

□ 미래를 위한 법과 제도를 고치겠다고는 하지만,

현재 당장 당하고 있는 심각한 피해에 대한 대안은 전혀 없음

□ 국가나 지자체가 투자는 일체 없이, 관리만 하고, 세금 뜯어가겠다는 얘기

□ 더 돌려 줄 수 있는데도, 확 줄여서 겨우 1억 이상 돌려준다고, 미흡하게 발표

□ 모든 잘못에 대한, 처벌 규정이 거의 없음

□ 관리 감독 기관의, 관리 감독 업무 태만 및 책임 회피에 대한 대안 부재

□ 불법 자금이나 불법 행위에 관한 문제 대응 미약

□ 사기성 미사려구, 감언이설에 의한 서면결의서, 동의서 징구(정비사업자 징구) 근절 방법

언급 없음

□ 도우미, 용역 고용의 문제점 언급 없음

□ 사유재산 침해요소가 명백한, 동의율이 낮은 문제 및 직접참여율 시정 거의 없음

□ 정보공개에 관한 문제 개선되나 함량 미달

□ 금품 향응 경품 제공의 문제점 방지 조항 없음

□ 폭력, 고소 고발의 문제점 상존

□ 구역지정 시 위법의 문제점 및 구역지정에 관한 주민 동의를 구하지 않는 문제점 상존

□ 사실을 사실대로 알리지 않는 문제점 상존

□ 주민이 과정과 결과를 알지 못하는 상태로 재개발이 진행되는 문제점 상존

현재의 정비사업이나 공영개발에 존재하는 위와 같은 심각한 문제들이 배제됐다고 볼 수 없어서,

서울시의 진정성을 우려할 수밖에 없다.

조합측에서도 공공관리자제도를 반대하고 있습니다.

지금까지 누리던 기득권, 향응 그리고 이익을 줄이기 싫어서겠지요.

우리는 지금과 같은 정비사업은 당장 중단되어야 하고, 재검토해서 진행하자는 것이며,

공공관리자제도는 더 신중하게 검토해서 시행해야 한다고 생각합니다.

그 동안의 정부 및 지자체의 발표와 그에 의해 이루어진 결과가 너무도 차이가 났기에,
'공'자만 들어가도 노이로제가 걸려있는 분들이 많습니다.
대표적인 것이, "강남 같은 강북 재개발"과 같은 공익사업, 뉴타운 사기극입니다.

이번 공공관리자제 발표에는, 더 돌려줄 수 있는데도, 줄여서 발표했다는 것입니다.
자문위원단이 제시한 기반시설분담금의, 시나 정부재정 투입안이, 시의 발표에선 슬그머니 빠졌습니다.

6월10일 자문위원단이 발표한 내용과, 7월1일 서울시가 발표한 내용에 차이가 있습니다.
시 재정이나 정부재정도 투입하지 않고, 속도를 줄이지 않고, 희생을 감수하고, 계속 재개발하겠다는 의지의 표현인 것 같습니다.

공공관리자제도에서도 그 말 많고 탈 많던 동의서 징구를 정비업체에 위탁하고 있습니다.

또한, 공무원들, 공공관리자제도 관련자들, 조합임원들, 정비업체, 시공사가 부정·부패·비리를 저질렀을 경우의 처벌규정이 거의 전무하다는 것입니다. 부정부패에 의한 재산을 모두 환수하는 등, 부패되지 않도록 법과 제도를 개선해야 합니다.

근거법률도 중요하지만 지금까지의 도정법상의 감독권만 제대로 점검하고 이행했다면,
오늘과 같은 문제투성이 정비사업은 되지 않았을 것입니다.

또한, 이제 추진위 상태인 곳에 우선 시행한다고 했으며,
그 이상 진행된 곳에 대한 명확한 해법을 제시하지 못하고 있다는 것입니다.

또 모든 자료를 공개해서 열람 복사가 가능하도록 하고,
주민들이 감시·관리·감독할 수 있도록 해주어야 할 것입니다.

거기에, 시행결과가 4년 후에나 가시화됩니다.
결과물이 용두사미로 끝날지 어떻게 될 지는 아무도 모릅니다.

그래서 더욱 뉴타운 발표 때처럼 불안하기만 합니다.

따라서, 우리는 흔쾌히 수용할 수 없다는 것입니다.

뉴타운 사기처럼, 정치적인 선전에 그치고, 많은 서민들이 주거권을 잃을까 두려울 뿐입니다.

기존의 구역들도 인센티브를 부여하는 방향으로, 그 동안의 손해를 만회하고, 잘못된 것은 고치고, 책임을 지워가며, 원주민이 100% 재입주가 가능하도록 시행하는 것도 하나의 대안이라고 생각합니다.

전국 뉴타운‧재개발 비상대책위원회 연합

http://cafe.naver.com/escosnra

공공관리자제도의 실상과 대안

민주노동당 119민생희망운동본부 본부장 송재영

1. 공공관리자제도가 말하는 것

▢ 기존 지역 주민의 부당 손실을 정부가 공식적으로 인정한 셈.

- 이번 서울시의 공공관리자제도는 이제까지 뉴타운.재개발이 부정부패와 편법, 불법의 온상이었다는 것을 정부 스스로가 공식적으로 인정한 것

- 해당 주민들이 제도와 절차의 잘못으로 인해 최소한 1억원 이상의 부당한 손해를 보았다는 것을 정부가 공식적으로 인정한 것

- 특히 그동안 논란이 되어 왔던 공사비가 20%이상이 과다 계상되었다는 것을 정부가 공식적으로 인정했다는 점에서 공사비 원가 공개와 이에 입각한 표준 공사원가를 책정하는 것이 필수적으로 요구됨

☞ 법적으로 정비구역지정의 당사자고 도정법상 공익사업으로 관리,감독 책임자인 정부(서울시)를 상대로 개인당 최소 1억원 이상의 손해배상 청구 가능

▢ 기 진행중인 지역에 대한 대안이 없음

- 기 진행 중인 지역 주민들에게 추가부담금 형식의 1억원 이상의 손해가 이미 발생했고 발생하고 있다면 이에 대한 대책은 무엇인가?

- 이후 설사 1억원을 낮추더라도 기존 주민들에 대한 보상은 어떻게 할 것인가?

▢ 설사 공공관리자제도를 도입하더라도 정비구역지정에 대한 주민동의 절차를 밟는 것이 선행되어야 함.

- 단체장이 임의적으로 추진하고 주민은 아무런 선택권 없이 자신의 재산 처분권 이 침해 당한다고 할 때 위헌적 소지 존재함..(사유재산 처분 자기 결정권 침해)

(우리나라 개발론자들은 반시장주의자?/수박하나 사더라도 자기가 결정함)

▢ 공공관리는 대국민 위선책과 책임성 회피 논리

- 공공관리의 본래의 취지는 공영성이다. 공영성은 국가가 책임지고 정비, 시공, 철거 단계까지의 전반적인 절차 및 재정 확보와 집행을 책임지는 것인데 이러한 총체적 단계와 내용 중 단지 최초 단계인 정비업체 선정을 단체장이 하고 절차에 공무원의 개입을 증가시키는 것으로 공영성을 담보할 수 없음. 오히려 절차와 과정의 혼선으로 인하여 공무원에 대한 로비비용만 상승할 가능성이 많다.

- 특히 공무원은 건설사, 조합과 유착하여 뉴타운. 재개발에서 불투명과 부패, 만연한 불법상태의 주범으로 되어 있는 상황임. 이제까지 지자체와 공무원은 주민들의 정보공개요구 묵살, 조합비리 관리, 감독 책임 해태, 공개경쟁입찰 정비업체 선정 비리 묵인, 추진위 단계에서 위법적 시공사 선정 묵인, 조합설립 승인 처리에 있어 조작된 서명동의서 묵인, 조합설립 동의시 주민부담금 내역 명시 무시 등 지자체가 편법과 불법적인 재개발 추진의 주범의 역할을 했음. 실제로 위법적 단체장을 상대로 주민들의 조합설립, 사업시행인가 무효 소송 등이 봇물 터지듯 진행 중이고 승소가 늘어나고 있음.(행당 6구역 등)

- 그런데 마치 부패와 불법의 주범자가 어느 날 갑자기 자신들이 투명하고 공익적으로 사업을 진행하겠다고 하는 모양이 현재 공공관리자 제도라고 주민들은 보고 있어 신리성과 믿음을 주지 못하고 있는 것임.

2. 주민들로부터 공신력과 믿음을 받는 공공관리제가 되려면

- 관과 유착되어 진행된 조합비리에 대한 전면적 공익감사와 더불어 검찰의 특별조사로 엄격히 처벌하는 선행 조치가 없는 공공관리는 이제까지 생선 훔쳐먹던 고양이한테 더 잘 훔쳐 먹으라고 날개 달아 주는 꼴임.

- 완전 공영제가 아니더라도 지금 서울시가 말하는 일부 절차에 있어 공적 개입력을 확보하는 수준(정비업체의 단체장 선정 등)의 공공관리제가 되기 위해서도 특정 부서의 특정 공무원에 일임하는 방식이 아니라 주민과 주거단체, 전문가 등으로 구성된 ‘주민공익감사위원회’에 항시적 보고의무를 지고 감사와 감시를 받는 뉴타운.재개발공사와 같은 별도 주체가 요구됨. 이것은 기존 주공이나 SH공사와 달리 투명성과 공적책임성을 담보할 수 있는 법적 체계적 조건이 완비되는 별도의 주체를 말함.

3. 1억원 추가부담금 하향 가능한가?

자료 : 서울시

-기타용역비 : 정비업체, 감정평가, 회계감사, 친환경인증용역, 교통영향평가, 공공관리비 등

-기타경비 : 법인세, 교통시설분담금, 학교시설분담금, 분양보증수수료 등

-공사비 : 낙찰율 80%, 설계변경율 5%, 물가연동율 3% 적용

-대여금 : 이자율 7.5% → 4.3%, 사업기간 8년 → 6년

-예비비 : 현행(공사비의 6%, 향후 조경 및 인테리어 등 특화공사비 충당) → 개선(공사비의 2%, 시공자에 대한 지출분 감소)

▢ 절차상 공무원의 개입정도로는 공사비 인하 불가능하다.

- 시공사 선정에서 추가부담금 1억원 중 80% 비용이 본 공사비에서 감액된다.

그런데 본 공사비 20% 이상이 과대 계상되어 자자체의 엄호를 받는 조합과 건설사가 개발이익을 독점해 온 것은 맞으나 그 독점된 개발이익을 환수해 주민에게 돌아가게 해 추가 부담금을 낮추거나 사회기반시설 등 공익비용으로 돌아가게 하기 위해서 단순히 시공사 선정때 공무원이 관여하면 가능할 것이라는 생각은 순진무구하거나 국민을 향해 또 다른 방식의 거짓말을 하거나 둘 중의 하나다.

☞ 1차 거짓말: 헌집주면 새집줄께,  2차 거짓말: 1억원 추가부담금 낮추겠다

- 단체장이 하는 정비업체 선정과는 달리 사업 시행인가후 선정한다는 시공사 선정은 그동안 돈으로 조합과 정비업체를 매수한 특정 건설사로 결정됨.

지금도 공개경찰입찰 방식이 무시되는 상황에서 단순히 이 과정에 공무원이 개입한다고 본 공사비를 20%나 하락시킨다는 주장은 설득력이 없음.

- 서면동의서 제도가 존치하는 한 현재 10% 총회 참여 비율로는 정비업체, 조합과 유착된 시공사 선정을 막을 수 없음.

시공사는 조합, 정비업체를 동원해 서면동의서로 조작할 것이고 총회에서 결정한다고 공사비가 낮추어진다고 보기 어려움.

2.  과대선전,  허위사실유포로 선거법 위반 소지

- 오세훈 시장의 추가부담금 1억원 하향 주장은 법적으로 제도적으로 불가능한

것을 가능한 것 처럼 과장했다는 점에서 내년 지방선거를 대비한 허위 공약 발표로 선거법 위반 소지를 내포.

지난번 뉴타운,재개발이 집없는 서민에게 집을 주는 것 처럼 과장하면서 압도적 지지를 받았다면 이번에는 재개발정책으로 주민 반발과 비판이 거세지자 내년 지방 선거용으로 추가부담금 1억원 하향이라는 과대, 허위 사실을 유포하고 있다고 봄. 선거법 위반으로 고발하는 주민 서명운동도 모색 중

3. 실제로 추가부담금을 낮추기 위해서는

- 본 공사비에 대한 표준원가내역을 산정하고(기존 공사비의 20%  하향 수준으로) 법으로 강제할 수 있는 입법내용과 위반시 강력한 민형사상 처벌 규정이 존재할 때 가능하다.

-총공사비의 30%이상을 차지하는 사회기반시설(학교,도로,공원,문화시설 등)에 대해서는 공적자금을 투여하여 공익성을 확보하고 주민부담을 낮추는 것을 법적 의무화해야 함.

(따라서 사회기반시설에 대한 의무적 공적자금 투입과 재정 확보를 위한 입법화)

연 1조원 확보: 예산확보가 안될시 사업 연기 법제화)

- 주민과 전문가의 감시기능을 강화하고 공공관리를 별도 독자 기구에 의한 공영개발 수준으로 까지 확장시킬 때 가능함.(공영성과 투명성 확보를 위한 법률적 처벌 규정 담보)

4. 재정착률 증가와 세입자 대책이 빠진 공공관리자제도

- 설사 추가부담금이 일정정도 하향된다고 하더라도 재정착률 증가에는 영향을 미치지 못한다.  이유는 재정착률이 낮은 이유는(20%이하) 추가부담금이 높은 것도(평균 2억원 이상) 이유가 되지만 중대형 고급아파트에 들어가 생활할 수 있는 소득수준이 되지 않기 때문인 경우가 대부분이다.(월 소득이 기존 250만원 수준에서 650만원 수준이 요구됨)

- 따라서 투기용인 중대형 고급아파트 보다는 실거주용인 중소형 아파트 비율을 확대하는 것으로 정책 방향의 전환 필요. 임대아파트 의무비율과 거주용 중소형아파트 확대로 기존의 투기성 부동산 정책이 실거주용 주거정책으로 전환해야 재정착률을 높이고 전세란을 근본적으로 해결해 나갈 수 있다.

- 현재 전세란이 극심한 상황에서 세입자 대책 없는 것은 해결 방안이 못됨.

*공공임대아파트 의무 비율 17%에서 상향 조정하고 불응시 민,형사적 처벌 조항 규정 명문화.

*세입자에 대한 이주 계획으로 공공임대아파트가 확보되는 조건에서 사업시행인가 승인이 가능토록 법률 개정 (현재 개정 도정법의 형식적 문구만으로는 공공임대아파트 확보를 강제 할 수 없음. 이럴 때만이 실질적인 순환식 순차적 개발이 가능함.)

* 상가세입자의 경우도 주거세입자의 임대아파트 처럼 공공임대상가를 공적자금으로 지원하여 주민부담금을 낮추고 세입자의 영업권과 권리금을 보상할 수 있는 법적 제도적 방안이 마련되어야 함.

결론

* 공공관리자제도가 실질화되고 성사되려면 공무원들에 대한 감사와 처벌이 선행되어야하고 이에 대한 제도적 방안으로 기존 공무원들이 아니라 주민과 전문가의 감시하의 독자적 추진 기구를 설립하여 투명성과 객관성, 공익성을 100% 확보해야 가능함.

기 추진 중인 주민들에 대한 대책과 손실보상에 대해선 제외했다는 점에서 이에 대한 대안이 없는 한 공공관리자제도는 기존 주민의 격한 반발 예상됨.

* 설사 이렇게 공영개발에 준하는 공공관리자제도가 도입되더라도 주민들의 자발적 참여와 완벽한 정보 공개하에(주민부담금 등) 정비구역 지정 수용 여부에 대한

주민 80% 이상의 동의절차 입법화 - 민주적이고 헌법에 맞는 사적 재산권 자기 처분권에 맞는 제도 마련되어야 함.

* 실질적으로 추가부담금을 낮추기 위해선 기존의 20% 이하의 공사비를 표준공사비 이하로 하여 조합원 2/3 참여와 공개경쟁입찰 하에 시공사 선정방식

* 시공사 선정시에는 서면동의서를 폐지하고 조합원 과반수 이상 참여와 2/3 조합원 찬성으로 시공사가 선정되도록 제도적 장치 마련

* 사회기반시설에 대한 공적 자금 투입 규정을 명문화 할 것

(총 공사비의 30%이상 차비하는 사회기반시설 비용이 해결 되지 않는 한 재개발로 주민부담율을 낮추기가 현실적으로 한계가 있음)

* 임대아파트, 이주용 공공임대아파트, 공공임시상가와 공공임대상가등에 대한 공적 자금 투입으로 주민부담금을 내리고 세입자 권리 보호와 가옥주와 세입자간의 분쟁과 대결을 막을 수 있음

특히 세입자 주거이전비를 가옥주 권리가액에서 사전 공제하는 법 조항은 주거이전비가 공익사업의 사회복지 비용에 해당한다는 법원의 판결과도 위배.

국가 의무 부담을 사적 가옥주에게 전가하며 주민간의 분쟁을 유도하는 것임.

* 따라서 이러한 법률적, 제도적 방안이 선행되지 않은 상태에서 추가부담금 1억 하향 발언은 내년 지자체 선거를 대비해 기존의 뉴타운, 재개발의 문제점에 대해 극심하게 반발하는 주민들을 다시 한번 기만, 현혹하는 것으로 비도덕적이고 사전 선거운동에 해당함.

허위사실 유포 사전선거법위반으로 고발 조치와 집단 손배소송도 고려 중.